主题：负公摊是真是假？揭秘你所不知道的公摊秘密

关于公摊率，据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

最近看到某个楼盘居然打出广告负公摊！！！我就对此更加感兴趣了


关于公摊，大家应该都有点了解，我这里就简单的说一下

公摊概念

公摊

建筑面积


公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

公摊范围


1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

借一张平面图（某个住宅的两梯四户）跟大家标示出来，用红和蓝色的这些区域都是公摊，

2、套（单元）与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

关于外墙的的投影面积，就用另外一张立体的图给大家看看整个外墙投影面积的一半也算是公摊中的一个

在网上找到了其中一个户型，为什么说到是负公摊，这个户型是97 的，可是我用红色线框框，那都是赠送的面积，也就是说不计入建筑面积的。以这个户型原来的公摊，据说是有18楼的小高层，按照20%来算，公摊面积差不多19个平米

比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。 
就这个户型送的面积：一个房9平米，两个阳台一半赠送面积差不多7个平米，三个花池的地房，加上来也有4、5个平米

一综合，这个户型也就真的是无公摊了

为什么楼层越高公摊也越大？！！！


同一块地，楼层高的要比楼层低的公摊大（上面选取的两个楼盘只是例子，但是这个现象在很多小区都是普遍存在的）

小区内的公共绿地，也就是除开房子外的地方，是所有住户平均分摊的，不管是高层底层，这一部分的公摊都是一样的。那么为什么高层公摊要比低层高呢？多出来的公摊面积又是从何而来？

拿一个三十层的高层，和一个十二层的小高层作比较，公共部分公摊，是一样的。

区别就在于楼栋内的配置公摊。一个三十层的高层必须有两台电梯，否则一台电梯出现故障，你就要爬楼上30层了。

而一个12层的小高层，通常只有一台电梯，因为首先住户比较少，其次发生故障还能爬楼，12层爬上去除开老人小孩，偶尔爬一次还是问题不大的。

那么多了一台电梯不仅仅是多了一个四米左右的井道公摊，电梯门口还有过道，这又造成了进一步的公摊扩大化。此外高层住户比较多，一旦发生火灾，逃离的人数比较多，那么根据建筑的消防要求，高层的消防通道比较于底层的消防通道面积应该更大，因为需要撤离更多的人，所以增加安全通道又有一个走廊面积需要，造成了公摊的进一步扩大化。

比较下来，高层比低层需要多公摊一个消防通道和一个电梯井道，外加与之配套的走廊，而且高层的承重墙体更厚，需要承受更大的压力，墙壁投影面积的一半也被算进了我们的公摊，所以不难想象高层25%的公摊和小高层18%的公摊，这个差距就这么产生了。

影响公摊面积的因素：


1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。

就根据公摊的范围来说，点式楼的总体公摊面积肯定是比板式楼的要大一些，因为他的户数多，所以过道楼梯间占用的面积也就越大，还有套（单元）与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积也比较大。
2、套内面积正如你所说，房子大就多点，房子小就少点
3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
4、建筑规模楼梯高度越高公摊越大。

……………………

公摊计算
公摊建

筑面积

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。

各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

第1步：计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

小高层公摊面积应该如何计算？
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积
公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）
套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积

这完全是科普贴啊 真棒

很给力的样子啊 lz这是自学成才啊？

真太给力了楼主！我和我的小伙伴们都惊呆！